Главная › Новости

ОСББ: організаційні питання

Опубликовано: 10.01.2019

Енергоефективність: люди починають діяти

Умови для створення ОСББ

Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ) – юридична особа, яку створено власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна, управління, утримування й використання спільного майна ( ст. 1 Закону № 2866 ).

ОСББ є однією з трьох форм управління багатоквартирним будинком. Згідно з ч. 1 ст. 9 Закону № 417 управління може здійснюватися також:

1) співвласниками – власниками квартир або нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку ( п. 5 ч. 1 ст. 1 Закону № 417 );

2) управителем – фізичною особою – підприємцем або юридичною особою – суб'єктом підприємницької діяльності, яка за договором зі співвласниками забезпечує утримування, ремонт спільного майна багатоквартирного будинку та прибудинкової території, а також належні умови проживання й задоволення господарсько-побутових потреб ( п. 7 ч. 1 ст. 1 Закону № 417 ).

Створивши ОСББ, мешканці п’ятиповерхівки змогли зробити те, що ЖЕК не робив десятиліттями

Якщо до 01.07.2016 співвласники багатоквартирного будинку, у якому не створено ОСББ, не ухвалили рішення щодо форми управління багатоквартирним будинком, управління ним здійснює управитель, призначений на конкурсних засадах виконавчим органом місцевої ради, на території якого розташовано багатоквартирний будинок ( ч. 5 ст. 13 Закону № 417 ).

У цьому випадку ціну послуги з управління багатоквартирним будинком визначають за результатами конкурсу, який проводять відповідно до Порядку проведення конкурсу з призначення управителя багатоквартирного будинку, затвердженого наказом Мінрегіонрозвитку, будівництва та житлово-комунального господарства від 13.06.2016 р. № 150 .

Договір про надання послуг із управління багатоквартирним будинком строком на один рік від імені співвласників підписує уповноважена особа виконавчого органа відповідної місцевої ради, за рішенням якої призначено управителя. Якщо за один місяць до закінчення зазначеного строку жодна зі сторін не повідомить у письмовій формі другу сторону про відмову від договору, договір вважатимуть продовженим на черговий однорічний строк ( ч. 5 ст. 13 Закону № 417 ).

Трапляється, що діяльність призначеного управителя не задовольняє співвласників будинку. У цьому випадку вони можуть змінити форму управління й створити ОСББ. Це передбачено положеннями ч. 5 ст. 13 Закону № 417 , згідно з якими, якщо протягом дії договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, укладеного за результатами конкурсу, співвласники ухвалять рішення про зміну форми управління багатоквартирним будинком або про обрання іншого управителя, вони мають право достроково розірвати зазначений договір, попередивши про це управителя, призначеного на конкурсних засадах, не пізніше ніж за два місяці до дня розірвання договору. ОСББ створюють за рішенням установчих зборів.

Рішення про створення ОСББ можуть ухвалити й співвласники багатоквартирних будинків, утримування яких до дня набрання чинності Закону № 417 (до 01.07.2015) здійснювали житлово-будівельні (житлові) кооперативи. До створення ОСББ вони продовжують відшкодовувати кооперативам витрати на утримання відповідних будинків, споруд і прибудинкових територій. У цьому випадку житлово-будівельні кооперативи реорганізовують в ОСББ за рішенням загальних зборів. При цьому в установчих зборах беруть участь члени житлово-будівельного кооперативу, які повністю оплатили вартість квартир, належну частину вартості нежитлових приміщень та іншого майна й виразили таке бажання.

У разі сплати окремими членами житлово-будівельного кооперативу вартості квартир, належної частини вартості нежитлових приміщень та іншого майна не в повному обсязі вони можуть брати участь у загальних зборах за згоди інших членів житлово-будівельного кооперативу ( ст. 5 Закону № 2866 ).

ОСББ може бути створено на підставі рішення установчих зборів об'єднання й у новопобудованих багатоквартирних будинках. Але це можливо тільки після державної реєстрації права власності на більш ніж половину квартир і нежитлових приміщень у такому будинку ( ст. 6 Закону № 2866 ).

Процедура створення ОСББ

Порядок створення ОСББ регламентовано Законом № 2866 і Законом № 755 .

ОСББ є юридичною особою, яку створюють як непідприємницьке суспільство для здійснення функцій, визначених законом. В одному багатоквартирному будинку можна створити тільки одне ОСББ. Власники квартир і нежитлових приміщень у двох і більше багатоквартирних будинках, об'єднаних загальною прибудинковою територією, елементами благоустрою, обладнанням, інженерною інфраструктурою, можуть створити одне ОСББ ( ст. 4Закону № 2866 ).

ОСББ є неприбутковою організацією, тому не має на меті одержання прибутку для розподілу його між співвласниками.

Для створення ОСББ потрібно зробити такі кроки ( ст. 6 Закону № 2866 ).

Крок 1. Скликання установчих зборів. Дії зі скликання установчих зборів проводить ініціативна група, у яку входить не менше ніж троє власників квартир або нежитлових приміщень.

Повідомлення про проведення установчих зборів ініціативна група вручає кожному співвласнику під розписку або поштовим відправленням (рекомендованим листом) не менше ніж за 14 днів до дати його проведення. У такому повідомленні вказують:

– з чиєї ініціативи скликають збори;

– місце й час проведення зборів;

– проект порядку денного зборів.

При цьому важливо мати доказ того, що повідомлення про скликання установчих зборів з метою створення ОСББ вручено кожному власникові. Це пов'язано з тим, що на практиці власники квартир іноді оскаржують рішення про створення ОСББ через невручення їм такого повідомлення.

Отримати інформацію про співвласників будинку можна на підставі даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (https://kap.minjust.gov.ua/services?product_id=1&is_registry=1&keywords=&usertype=all).

Установчі збори проводить голова зборів, якого обирають більшістю голосів присутніх співвласників або їх представників.

Перед проведенням голосування треба визначити кількість голосів, які належать кожному співвласникові. При цьому слід мати на увазі, що під час голосування кожен співвласник (його представник) має кількість голосів, пропорційну частці загальної площі квартири або нежитлового приміщення співвласника в загальній площі всіх квартир і нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.

Скажімо, якщо загальна площа всіх квартир і нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку, становить 5000 м2, а площа квартири, що належить гр-ну Дарнєву, склала 60 м2, він має право на: 60 / 5000 х 100 = 1,2 % (1 голос).

Якщо одна особа є власником квартир (квартири) та/або нежитлових приміщень, загальна площа яких становить більше ніж 50 % загальної площі всіх квартир і нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, вона має один голос незалежно від кількості та площі квартир або нежитлових приміщень, що перебувають у її власності.

У зв'язку з цим рішення вважають ухваленим, якщо за нього проголосувало більше ніж половина загальної кількості всіх співвласників.

Якщо для ухвалення рішення не було набрано необхідної кількості голосів "за" або "проти", упродовж 15 календарних днів із дати проведення установчих зборів проводять письмове опитування співвласників, які не голосували. Затвердженої форми такого опитування не існує, але є перелік відомостей, які воно має містити ( лист Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства від 21.08.2015 р. № 7/9-10109 ).

Якщо протягом зазначеного строку необхідної кількості голосів "за" не було набрано, рішення вважають неухваленим. Його ухвалюють шляхом поіменного голосування. У разі підрахунку голосів ураховують голоси, подані співвласниками під час:

– проведення установчих зборів;

– письмового опитування.

Рішення затверджують особистим підписом кожного, хто проголосував, із вказівкою результату голосування ("за" або "проти"). Результати проведення установчих зборів оформлюють протоколом зборів співвласників багатоквартирного будинку, форму якого затверджено наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства від 25.08.2015 р. № 203 .

Установчі збори після ухвалення рішення про створення ОСББ затверджують статутом, який складають відповідно до Типового статуту об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, затвердженого наказом Держкомітету з питань житлово-комунального господарства від 27.08.2003 р. № 141 . Недотримання цієї форми статуту може призвести до відмови в реєстрації ОСББ та інших негативних наслідків ( лист Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства від 04.11.2015 р. № 8/9-3312-15 ). Установчі документи ОСББ підписує голова установчих зборів або інша вповноважена зборами особа.

Вимоги до написання найменування юридичної особи, її відокремленого підрозділу, громадського формування, що не має статусу юридичної особи, крім організації профспілки затверджено наказом Мін'юсту від 05.03.2012 р. № 368/5 .

Крок 2 . Держреєстрація ОСББ. Для цього держреєстратору подають документи, передбачені ч. 1 ст. 17 Закону № 755 , зокрема:

– заяву про державну реєстрацію створення юридичної особи за формою 1, затвердженою наказом Мін'юсту від 18.11.2016 р. № 3268/5 ;

– реєстраційну заяву про добровільну реєстрацію ОСББ платником ПДВ (за ф. № 1-ПДВ, наведеною в додатку 1 до Положення № 1130 );

– заяву про включення до Реєстру неприбуткових установ і організацій (за ф. № 1-РН, наведеною в додатку 1 до Порядку № 440 ) – за бажанням заявника;

– установчий документ (статут ОСББ).

Зазначені документи можна подати ( ст. 14 Закону № 755 ):

1) у паперовій формі (особисто заявником або поштовим відправленням);

2) в електронній формі через портал електронних сервісів ( https://online.minjust.gov.ua/registration-ur ).

Деталі подання документів на держреєстрацію наведено в Порядку № 359/5 .

Держреєстратор розглядає подані документи й проводить держреєстрацію протягом 24 годин після їх надходження без урахування вихідних і святкових днів ( ч. 1 ст. 26 Закону № 755 ).

За результатами проведеної держреєстрації держреєстратор вносить відомості в Єдиний державний реєстр юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань і формує виписку, яку за допомогою програмних засобів розміщує на порталі електронних сервісів у день проведення держреєстрації ( п. 15 разд. II Порядку № 359/5 ).

Порядок надання відомостей із єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань затверджено наказом Мін'юсту від 10.06.2016 р. № 1657/5 .

Крок 3 . Колишній балансоутримувач багатоквартирного будинку або особа, яка здійснювала управління багатоквартирним будинком до створення ОСББ, у тримісячний строк від дня держреєстрації ОСББ забезпечує передання йому екземпляра технічної та іншої передбаченої законодавством документації на будинок, а також документа, на підставі якого багатоквартирний будинок прийнято в експлуатацію, технічного паспорта та планів інженерних мереж.

У разі відсутності зазначеної документації колишній балансоутримувач або особа, яка здійснювала управління багатоквартирним будинком до створення ОСББ, протягом півроку від дня держреєстрації ОСББ відновлює її за власний рахунок ( ст. 6 Закону № 2866 ).

Порядок передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс затверджено постановою Кабміну от 11.10.2002 г. № 1521 . На цей документ посилаються податківці в ІПК ДФСУ від 13.07.2017 р. № 1180/6/99-99-12-02-03-15/ІПК , № 1181/6/99-99-12-02-03-15/ІПК , від 14.07.2017 р. № 1189/6/99-99-12-02-03-15/ІПК ).

З 10.05.2016 зазначені питання регламентовано ще одним документом – Порядком списання з балансу багатоквартирних будинків, затвердженим постановою Кабміну від 20.04.2016 р. № 301 . Він також установлює форму Акта про списання багатоквартирного будинку з балансу , копію якого колишній балансоутримувач надає співвласникові (співвласникам) багатоквартирного будинку за його (їх) зверненням (див. ІПК ДФСУ від 18.12.2017 р. № 3028/6/99-99-15-02-02-15/ІПК , від 13.04.2018 р. № 1564/6/99-99-15-02-02-15/ІПК ).

Утім поняття "передача на баланс" досить умовна, оскільки насправді передають тільки технічну документацію, а новий балансоутримувач обліковує будинок як майно, передане в управління (див. листи Департаменту систем життєзабезпечення та житлової політики Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства від 11.07.2016 р. № 8/9-2260-16 , Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства від 14.04.2017 р. № 7/9-4067 ).

Зауважимо також, що голова ОСББ може виконувати свої обов'язки:

– за трудовим договором (про укладення такого договору треба подати повідомлення про прийняття працівника на роботу згідно з Постановою № 413 . На це звернула увагу ДФСУ в листі від 28.10.2015 р. № 22788/6/99-99-17-03-03-15 ;

– на громадських засадах (безкоштовно). Щодо споживчого товариства, яке також належить до неприбуткових організацій, зазначену можливість підтверджено в листі Мінсоцполітики від 02.03.2015 р. № 228/13/84-15 .

У разі залучення управителя для виконання всіх або частини функцій ОСББ із ним укладають договір згідно з чинним Типовим договором про надання послуг з управління будинком, спорудою, житловим комплексом або комплексом будинків і споруд, затвердженим постановою Кабміну від 20.05.2009 р. № 484 .

Також на цю тему читайте такі статті:

"Особливості податкового обліку в ОСББ" ;

"Особливості бухгалтерського обліку ОСББ" ;

"Як організувати розрахунки зі співвласниками в ОСББ" .